Mellomfinansiering: En enkel guide for førstegangskjøpere

Hva er mellomfinansiering?

Mellomfinansiering er en ordning hvor banken kan gi deg et kortsiktig lån i en periode hvor du kjøper ny bolig og enda ikke har solgt din nåværende bolig. Du kan også bruke mellomfinansiering dersom du har solgt boligen din, men enda ikke har mottatt oppgjøret for den. Med en slik ordning vil du kunne få finansiering for perioden mellom kjøp og salg av bolig, og du kan altså få lån til den nye boligen selv om egenkapitalen din fortsatt er bundet opp i den gamle boligen din. 

Hvordan fungerer det?

Mellomfinansiering fungerer som et mellomsteg i prosessen av kjøp og salg, slik at du kan eie to boliger på samme tid for en kortere periode. De fleste trenger en slik ordning dersom de ønsker å kjøpe drømmeboligen før de har fått solgt den forrige boligen. Du får da altså to lån samtidig – ett mellomfinansieringslån som dekker lånet på den nye boligen og egenkapitalen, i tillegg til det gamle boliglånet ditt. Rentene er som regel høyere på den delen av lånet som blir mellomfinansieringslånet. Mellomfinansieringslånet er altså hele lånet for din nye bolig, inkludert egenkapitalen du ikke har fått ut fra din gamle bolig enda. 

En mellomfinansiering fungerer som et nedbetalingslån over en kortere periode, og man kan velge om man ønsker å betale ned på både lån og renter i denne perioden, eller kun betale for renter – altså få avdragsfrihet på lånet. Du betaler tilbake egenkapitalen når du mottar oppgjøret fra salget av den forrige boligen. Bankene har som regel en frist på 6 måneder på å få solgt den gamle boligen. Noen ganger kan det av ulike årsaker ta lengre tid, eller man kan slite med å få boligen sin solgt, da kan man be om forlengelse fra banken. Dette innfris ofte, og man kan da få en frist på totalt 12 måneder på å få solgt. Det kan være lurt å forhøre seg med megler om hvordan boligmarkedet i nærområdet er per tidspunkt, og hvor sannsynlig det vil være å få solgt boligen innen fristen, før man velger å søke om mellomfinansiering. Slik vil du kunne sikre deg mot å bli sittende igjen med mer lån og gjeld enn det lommeboka tåler. 

Les også: Alt du må vite om boligselgerforsikring

Hvor mye koster det?

Prisen på mellomfinansieringslånet ditt avhenger av hvor mye egenkapital du trenger i din nye bolig, som du fortsatt ikke har fått hentet ut fra det nåværende boliglånet ditt. Banken kan gi deg avdragsfrihet på mellomfinansieringslånet, og du får selv velge om du ønsker å betale ned på både lån og renter, eller kun betale for renter. Rentene ligger på omtrent 7 %, og er høyere enn ved et vanlig boliglån.

Her følger et eksempel på hvordan et mellomfinansieringslån fungerer i praksis. 

La oss si at dette er utgangspunktet ditt: 

• Verdivurdering av nåværende bolig: 3 millioner kroner
• Lån i nåværende bolig: 2 million kroner
• Egenkapital som er bundet i nåværende bolig: 1 million kroner
• Den nye boligen koster: 4 millioner kroner

Da vil du fortsatt ha det gamle lånet ditt på 2 millioner kroner, med de samme betingelsene som før. Samtidig får du en mellomfinansiering på 1 millioner kroner, som vil ha en høyere rente enn ved et vanlig boliglån. Deretter vil det bli opprettet et nytt langsiktig boliglån på 3 millioner kroner for den nye boligen. Mellomfinansieringen vil i dette tilfelle fungere som erstatning for egenkapitalen du enda ikke har fått hentet ut fra boliglånet på den gamle boligen. Når den gamle boligen er solgt og pengene fra salget kommer inn, vil du ikke lenger ha behov for en mellomfinansiering, og du sitter til slutt igjen med kun ett ordinært boliglån for din nye bolig. 

Her følger et priseksempel på renter du må betale ved et mellomfinansieringslån i 2024:

• Effektiv rente 7,74 %
• Nominell rente 7,478 %

Det er forskjell fra bank til bank på hvor høye renter de har på et mellomfinansieringslån. Det vil derfor være nyttig å undersøke hva de ulike bankene tilbyr, slik at du finner den beste prisen for deg. 

Les mer om Mellomfinansiering hos Nordea

Hvor mye kan man få i mellomfinansiering?

Hvor mye du kan få i mellomfinansiering avhenger av verdien på din gamle bolig og hvor mye egenkapital du planlegger å legge inn i din nye bolig. 

For å finne ut av hvor mye du kan kjøpe ny bolig for, må du først få oversikt over hvor mye egenkapital du har fra den gamle boligen din. Dette gjøres ved å gjennomføre en verdivurdering av din nåværende bolig, som vil kunne gi deg et estimat på hvor mye du kan forvente å få ved et salg. Deretter må trekke fra det gjenværende lånebeløpet på boligen din, og summen du da sitter igjen med kan brukes som egenkapital ved kjøp av ny bolig. Banken vil også vurdere din betjeningsevne når det kommer til hvor mye lån du kan få, og om du eventuelt har andre oppsparte midler du ønsker å ta i bruk. 

Kravene for å få mellomfinansiering

For å søke om mellomfinansiering, kontakter du banken din for å legge inn en søknad. Banken vurderer din evne til å kunne betale på to lån samtidig for en periode, i tillegg til boutgifter for to eiendommer – som for eksempel kommunale avgifter, forsikring og strøm. Man er derfor i utgangspunktet nødt til å ha god kontroll på økonomien for å kunne få innvilget et mellomfinansieringslån. 

Det er også en vesentlig fordel å vite verdien på boligen du skal selge før du søker om mellomfinansiering. Man bør også ta med i beregningen at man kanskje ikke får så mye som man håper på, og kan dermed sitte igjen med gjeld til banken man blir nødt til å betale på en annen måte. Det anbefales å snakke med banken din og forhøre deg om hvilke muligheter du har, og om det er aktuelt for akkurat deg og din situasjon å søke om mellomfinansiering. 

‍